研究机构：上海地产市场零售复苏消费分化加速，新经济资产交易活跃

CBRE世邦魏理仕12日发布《2023年上海地产市场回顾与2024年展望》，解析上海商业地产市场最新发展状况与趋势。

在零售物业市场，上海呈现全年需求复苏势头强劲，租金水平稳步回升的态势。《2023年上海地产市场回顾与2024年展望》中称，2023年上海零售物业市场共录得5个新项目入市开业，集中下半年，均落位于次级及新兴商圈，总计37.8万平方米。

新开业项目的亮眼客流及品牌表现直接验证了上海零售物业市场的复苏势头持续强劲，因地制宜的新项目填补相关板块商业空白，提升整体商业能级，激发市场活力。2023年，全市空置率累计上行0.1个百分点，全市购物中心首层租金受到核心和次级商圈租金回升影响，于年初止跌企稳，全年累计上行0.3%，报每天每平方米人民币33.5元。

2023年市场需求复苏势头强劲，餐饮品类持续迭代焕新，依旧为主力需求，占比45%，以多样中餐、咖啡茶饮以及亚洲食肆等细分品类布点活跃。其中，咖啡茶饮细分赛道逐步向新中式茶饮以及健康酸奶品牌倾斜，季内茉莉奶白、茉酸奶、霸王茶姬以及Blueglass等品牌多点布局。

时尚服饰类需求占比23%，以女装、运动户外以及设计师品牌需求最为活跃。其中，The Atelier上海首家旗舰店启幕BFC，高阶运动品牌年内持续加码上海市场，lululemon亚太最大门店落地静安嘉里中心，Klattermusen攀山鼠上海首店亮相浦东嘉里城。生活方式类需求占比6%，MUJI全国首家农场概念店年内亮相前滩太古里。值得一提的是，众多新兴的业态赛道加快布局线下商业，其中包括汉服、培育钻石、户外装备、二手奢侈品等品类，持续拓宽零售商业功能及场景。

在仓储物流市场上，一个趋势是消费回温驱动全年需求，线上服务拓至新兴领域。

2023年上海仓储物流市场迎来10个项目的入市，总体量达到89.8万平方米。需求端而言，三方物流占比明显增长，达到71%。三方物流的仓配一体化等服务向更多企业进行延展，尤其食品，家电和化妆品等行业对动态柔性物流需求的日益增长。同时，个别家电行业三方物流企业开始积极拓展外部业务，以增加社会化规模。一家化工物流龙头企业仍处扩张进程，在松江新租面积超过3万平方米；电商居次位，上海消费者的快节奏生活方式以及对便利性的追求，催生新的消费场景，从而促进了即时零售平台和生鲜电商的扩张需求；制造业需求来自新兴的储能市场和医药行业，医药平台逐步建立自有药房和系统化配送服务，旨在满足消费者的多元化需求。

而在优质写字楼市场，供应集中短期扰动，内资需求复苏加快。2023年上海写字楼市场共录得18个新增供应，共计110.6万平方米，同比上升31.1%。

行业需求方面，金融业以占比19.0%，位列全年首位，其中资产管理类、证券和基金为全年租赁活跃度最高的三大子行业；专业服务业需求小幅回升，占比14.3%，其中广告、咨询及律所的需求占比较高，数据类相关企业租赁需求表现亮眼；TMT行业需求占比13.0%，主要以软件科技企业的租赁需求为主，占比相较去年有所下降，主要与互联网企业整合办公场所，转向自用楼宇等原因有关；消费品制造业位于第四位，占比12.7%，其中以新能源汽车、服饰珠宝、快消品相关企业的租赁需求占比较为突出。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越表示:“2023年上海写字楼市场总体呈现供求关系不平衡和竞争加剧之势，尽管年末需求端重回弱修复态势，但需求向租赁行为的传导多存时滞，租赁市场仍将处于长期的调整期中。展望2024年，全市预计约有140万平方米的新增供应，租赁市场仍面临激烈的竞争压力。预期在经济环境持续改善、传统产业与新兴产业动能交替协同发展与产业政策驱动之下，需求将持续回升，市场复苏根基进一步牢固。”