有心者胜·金融篇观点与蒋领峰面对面：汇贤房托焕新机会

编者按:置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列mdash;mdash;有心者胜，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的金融篇，将邀约国内外顶级经济学者、金融机构进行深度采访交流，从资本市场的角度观察当下经济、金融与行业的发展与趋势。

观点网采访前夕，蒋领峰将见面的地点改到了北京东方君悦大酒店，他想带我们看看这个刚刚经历了升级与改造的项目。

抵达大堂，映入眼帘的便是摇曳生姿的水晶玻璃幕墙，左边是宏伟的旋转楼梯，右边一架黑色的钢琴吸引了不少孩童驻足。

不似在办公室里，蒋领峰的状态更加放松，就像多年未见的老友那般，喝壶茶，聊聊近况。

他向我们一一展示了市场波动这些年东方君悦大酒店发生的变化。不止是北京项目，过去几年，汇贤房托亦做出了大量的升级与调整。

在他看来，要尽量顺势调整自己，要不然无法适应市场变化。

的确，巨变时代，快速进化、改变自身生存逻辑的物种才能得以繁衍生息。

大自然如此，企业又何尝不是如此。变动之下，企业也应具备以变应变的能力，通过快速的调整与改变，去适应新的生存环境。

跨越大周期

北京东方君悦大酒店的翻新工程已经接近尾声。

据蒋领峰介绍，工程于2020年开展，改造几乎涵盖整个项目，包括门厅、大堂、所有餐厅、公共区域以及客房和宴会厅。

我们的大堂以及所有餐厅，包括长安壹号，全新引进的自助餐厅，还有一家酒吧，都翻修完毕了。客房分了几期，现在第一期也基本完成。

提及项目的焕新升级，蒋领峰满脸喜色，重新翻修之后，我们的定位上了一个台阶:提供更好的服务和更好的硬件设施。

实际上，伴随着经济的平稳回升与居民消费意愿回暖，旅游业、酒店业、零售商业等业态的复苏脚步加快。

汇贤房托此番调整与改变可谓恰逢其时。

一方面，改造完成后，项目定位更加积极，房价表现更具优势；另一方面，更好地抓住了市场快速恢复的红利期。

过去几年，在多重因素影响下，各行各业不可避免受到影响， 活下去成为大多数企业的一致目标。

大考之下，危与机并存，酒店、零售等业态将迎来新的井喷式增长时期，而企业应当利用这段下行周期，为未来市场反弹做好准备。

这些翻新都是在过去三年期间开展的。蒋领峰表示，调整与改变是汇贤房托跨越周期的重要方式，也是抓紧行业反弹期的利器。

市场恢复之后，我们酒店的生意、餐厅的生意一下就回来了。同时，我们的定位也比较积极一点。

不仅仅是短期红利，从长期来看，自2001年开业至今，北京东方广场已经走过了22年，这个坐落于京城核心区位的项目，想要更加契合市场需求、更加贴合消费习惯，焕新升级必不可少。

时代风云变幻中，历久弥新并非易事，蒋领峰告诉我们，东方广场的秘诀是尽量顺势调整自己。

他提到，不止是北京项目，汇贤房托于重庆的综合体项目亦进行了更新改造。

我们在重庆有一个蝴蝶计划。蒋领峰表示，重庆大都会东方广场将翻新，不仅仅是商场的改造，项目南侧还将打造一个山茶花广场，项目顶楼将打造一个黄葛树花园，相信这两个子项目将与大都会东方广场一起成为重庆的新地标。

魄力和勇气

对房地产信托基金而言，旗下底层资产越优质，意味着盈利能力有了较大的保障。

从汇贤房托的角度看，在行业形势不明朗之下，如何提升资产组合，长期稳定释放收益，成为关键。

一般而言，市场有两种方式优化底层资产:一是注入新的优质项目；二是通过改造升级、运营等方式提升现有资产的价值。

显然，汇贤房托更青睐于第二种。

在蒋领峰看来，行业下行周期受限于人口流动、消费需求等业务不可避免地受到一定冲击。与此同时，一个大胆的决定跃然而出:利用缓行期刚好可以对项目进行改造升级。但蒋领峰也提到，在当时的情况下，做出改造升级决定是很难的。

在这期间开展改造，需要很大的魄力和勇气。蒋领峰强调。现在回头来看，这个决策是对的。蒋领峰告诉我们:现在能看到价值了。

蒋领峰的语速并不算快，出生香港，但驻扎京城20余年，早已是一口流利的普通话。作为新北京人，他深谙这一地区人情风貌，熟知营商环境。

与此同时，自1992年便投身国内经济建设的他，对于市场规律的解读、对企业下一步走向的定位，又何尝不是熟记于心。

但另一方面，对于前路的未知以及不确定性，也给身为决策者的蒋领峰带来了不少心理压力。

据介绍，2023年开年以来，汇贤房托旗下酒店物业整体房价水平均有了较大提升，已经恢复甚至超越了2019年。不仅如此，入住率方面亦实现了较快回升。

供应和需求

即便是工作日，酒店大堂依旧拥满男女老少，有正在交谈的客人，有即将外出游玩的一家五口，也有嬉笑打闹的孩童。

看着定格在眼前的一幕幕，蒋领峰会心一笑，或许这些美好的画面，正是东方君悦大酒店经历调整与改变的结果，也是汇贤房托应对市场走势与行业变革交出的答卷。

作为在港上市的唯一以人民币计价的房地产信托基金，汇贤房托旗下资产主要分布在北京、重庆、成都、沈阳等内陆城市，涵盖零售、写字楼、服务式公寓及酒店物业。

提及各业态的恢复情况，蒋领峰表示:反弹最明显的就是酒店业，之后就是餐饮业，再下来就是零售业。零售业有一些波动，未来需要多方共同努力，才会有长期的发展。

至于写字楼方面，他认为仍需经历一段时间的恢复。单就东方广场而言，写字楼租户的调整仍呈现多种情况，其中也不乏进一步扩租的企业。

在他看来，当前无论企业还是租户均处于一个修养期，受经济环境、地缘政治等影响，企业的扩张以及是外资企业的回归还需一定时间；此外，现在办公形式更加自由多样化，也在一定程度上影响着写字楼出租率。

我不太怕供应量，最重要是看需求。在他看来，有新的写字楼进入市场，市场多一些选择，产生竞争是非常自然的事，但当前写字楼市场最大的挑战来自需求面。

不过他并非悲观论者，对于未来走势的预期是继续保持平稳。

但这个平稳并非一成不变，平稳的意思就是有的上升，有的下降，平均下来就平稳。

无论何种时期，汇贤房托都能找到更适合自己的方式调整并不断发展。蒋领峰告诉我们:汇贤在过去三年暂缓并购的脚步，现在是慢慢寻找恰当的机会和优质的项目，总之前景还是比较乐观。

用发展的眼光看待问题，走一步看三步，这是蒋领峰今天的交谈核心。因后续的会议安排，我们不得不结束对话，一个多小时的采访，现场众人意犹未尽。

一行人向酒店外走去，站在北京街头，这座盛满古韵今风，洋溢着澎湃活力的城市，让人动容。

以下为观点新媒体对汇贤产业信托行政总裁兼执行董事蒋领峰先生的采访实录:

观点新媒体:过去一段时间，北京写字楼、零售、酒店公寓等市场需求萎缩，经营情况遭受影响，今年以来情况是否已有明显好转？

蒋领峰:解封之后生活怎么过？大家是先玩，然后再吃，所以玩跟吃反弹得比较快。

从酒店来看，包括商务旅客和休闲旅客，2月到4月反弹比较快，房价和入住率表现也比疫情期间好许多，五一的房都是在4月中旬就订得差不多了，5月房价基本超过了2019年。

五一之后，增速稍微慢了下来，这也是很正常的，高峰过后，5月、6月都比较平稳。进入暑假之后，我们看到订单表现是很好的。

暑假是传统旺季，旅游和商务都比较旺，还是挺不错的。

反弹最明显的就是酒店业，之后是餐饮业，再下来就是零售业。零售业有一些波动，未来需要多方共同努力，才会有长期的发展。

观点新媒体:2023年北京写字楼市场预计将迎来供应高峰，重庆也加速恢复供应，是否会形成一定的竞争压力？汇贤如何释放持有项目的价值？

蒋领峰:我们不太怕供应量，最重要是看需求。什么时候都有新的写字楼进入市场，产生竞争是非常自然的事，一直都是这样，最大的挑战是需求面。

企业现在都是在休养期，能不能长期发展、长期扩张，要有好的养分，要从很多方面让它能稳下来，然后才能成长。另外，一些外资企业总部要不要迁回来？考虑的因素很多。

需求面受到影响的因素，地缘政治、经济环境是一方面，另外就是居家办公，之前大家都是来办公室办公，但这三年下来，在家办公、开会已经形成常态。

观点新媒体:您对接下来的走势怎么看？

蒋领峰:平稳。平稳的意思就是有的上升，有的下降，平均下来就平稳。

观点新媒体:2022年酒店行业经营环境尤为恶劣，为抵御外部风险，汇贤采取了哪些举措？

蒋领峰:还是要尽量调整自己，要不然怎么适应市场变化。

尤其是前几年，真的很困难，这么大的酒店，如果闭门不做生意，也要花钱。有些设备必须运转，不运转的话很快会坏掉。

我们对项目做了很多翻新工作，比如东方君悦酒店，大堂以及几家餐厅，包括长安壹号等等，都翻修完毕了。客房分了几期，现在第一期也基本完成，还有一个酒吧，装修已经完毕，现在正在筹备重开。当然，过程中也有很多挑战。

另外，在这期间开展改造，需要很大的魄力和勇气。当时是看不到底的，项目不开动的话，其实可以不用花一大笔钱，但如果开始了，什么时候才能赚回来？一直到2022年底之后才看到一点曙光，处在当时的情况下，决定做这个事情是很难的。

现在回头看，这个决策是对的，能看到价值了。市场恢复之后，我们酒店的生意、餐厅的生意一下子就回来了。现在房价都较2018、2019要好。入住率有的已经超过这两年，随着国际航班进一步开放，入住率将进一步攀升。

观点新媒体:汇贤资产主要分布在北京、重庆、成都、沈阳等内陆城市，其他项目有继续优化的打算吗？

蒋领峰:我们在重庆有一个蝴蝶计划，重庆大都会东方广场将翻新，不仅仅是商场重新打造，项目南侧还将打造一个山茶花广场，项目顶楼将打造一个黄葛树花园。

山茶花是重庆的市花，黄葛树也是重庆的市树，那棵黄葛树是我们20多年前开业时种的，一直长在那边，象征着重庆人适应力强、自强不息的奋斗精神。我们正在重新打造一个花园。

所以，整个蝴蝶计划不仅仅是商场的改造，加上山茶花广场和黄葛树花园两个子项目，目标是打造成一个重庆的新地标。

我们的重庆解放碑凯悦酒店，重新翻新已经基本完成，包括宴会厅、公共区域、餐厅、客房，基本上完工了。

观点新媒体:汇贤最近一次资产注入是在2019年，经历了多年平稳发展之后，是否考虑新的资产收购机会？

蒋领峰:汇贤在过去三年暂缓并购的脚步，现在正研究重启，慢慢寻找恰当的机会和优质的项目，总之前景还是比较乐观。

观点新媒体:港股港币-人民币双柜台模式落地在即，对于用人民币计价的汇贤产业信托而言，是否有利于加强流动性？近期人民币连续贬值，对于信托行业会造成哪些关联影响？

蒋领峰:双柜台模式能够为投资者提供不同的交易货币方式，使他们能灵活选择投资港币或人民币计价的股票，可以说开拓了人民币交易量的新的潜在渠道。

同时投资者可以通过投资不同货币计价的股票来分散汇率风险。随着港股市场与内地市场的互通，内地投资者也能够更加灵活地配置海外资产。

相信双柜台模式的种种利好因素都将推动人民币流通，当然也有助于促进汇贤产业信托的交易量，方便投资者进行相关的投资。