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小财看房海开、中海同台“打擂”栖海澐颂能否乘势而上?

a_632023-02-13 12:14:50   来源:证券之星  阅读量:18249   

海开在海淀的第二个“颂”系产品栖海澐颂登场了。网友说,没点文化,可能连楼盘名字都念不全。

从土拍市场的高光时刻到产品入市的不断热议,“永丰三兄弟”真是赚足了眼球。外界好奇,海开PK中海,究竟哪家强?中海富华里富园、汇园已率先开盘,栖海澐颂能否乘势而上?

非临铁盘,周边商业氛围偏弱

商超:地块规划有商业用地;2公里范围内有中粮智慧谷、海淀大悦城,后者仍在建设中;

交通:最近的地铁是16号线永丰站,约2.7公里,骑行15分钟左右;项目周边有北清路、玉河路、后厂村路、永丰路、京藏高速、京新高速等,能够快速到达永丰产业园区、翠湖科技园、中关村软件园以及上地、中关村等地;

医院:距离北京大学国际医院、北京大学第六医院北院约3.5公里,驾车10分钟;

教育:距离北京市海淀区实验幼儿园、中国科学院第三幼儿园均2公里左右;距离中关村第三小学(科技园分校)约3.5公里;距离清华大学附属中学永丰学校1.6公里;

公园:距离中关村生命园智云体育公园4公里,骑行20分钟;

栖海澐颂的项目位置

顺着永玉路自北向南延伸,“永丰三兄弟”依次排列,最南端就是栖海澐颂的工地现场,地块方正、规整。

栖海澐颂的工地围挡

海淀向来都是开发商的实力竞技场,“永丰三兄弟”更是受到多方追捧。开发商看重的是海淀的购买力。

这里有一批隐贵,不显山露水,但购房实力堪比东西城,且对海淀这片热土情有独钟。另外,海淀的产业基础深厚并持续升级,吸引了大批人流,可谓“人随产业走”。

有人、有钱,还愁房子卖不出去么?如此看来,栖海澐颂也算含着“金钥匙”出生了。

从配套来看,距离项目最近的商业是中粮智慧谷、海淀大悦城,均在2公里范围内,周边的商业氛围有待提升。此外,在项目北侧规划有社区商业,规划要求明确提出“鼓励设置社区商业综合体2000平方米”,可方便日常生活。

HD00-0403-0018地块规划为社区商业

毕竟是大海淀,教育配套算栖海澐颂的扛把子。周边有北京市海淀区实验幼儿园、中国科学院第三幼儿园、中关村第三小学(科技园分校)以及清华大学附属中学永丰学校等加持。

清华大学附属中学永丰学校

医疗资源方面,距离北京大学国际医院、北京大学第六医院北院约3.5公里左右,驾车10分钟。

19号线北延有规划,落地时间待定

对于打算入手“永丰三兄弟”的买房人而言,最关注的莫过于三个项目周边规划的M19号线支线到底能不能落地以及何时落地。

地铁一响,黄金万两。有没有地铁线,房子保值增值的空间简直天差地别。这种质朴的认知,购房人早已摸得透透的。

目前来看,距离栖海澐颂最近的地铁是16号线永丰站,约2.7公里,轨道交通的便捷性较差。

地铁16号线永丰站

值得注意的是,M19号线支线的规划确实被写进了官方文件。

以栖海澐颂为例,招拍挂文件显示,“M19号线支线位于项目用地的东侧,该轨道线尚未稳定。项目应为M19号线支线可能线位预留用地和实施条件”。

此外,另一份文件则透露,“项目附近的HD00-0403-029地块内规划建筑面积5000平方米的公交首末站及9000平方米的P+R停车场”。

19号线开通后,北延的呼声一直很高。如果地铁能修到家门口,很多购房需求或许不用外溢至昌平。

至于19号线北延最终能不能落地,只能等时间给出答案。官方文件的口吻也非常谨慎,“该轨道线尚未稳定”。

不过,有业内人士推测,19号线北延的确定性很大,毕竟区域内有永丰高新技术产业基地、中科产业园等,而且海淀又是北京GDP的贡献大户。

中科产业园

海国永丰科技园H3C

据海淀区2023年政府工作报告显示,全区生产总值预计增长4%,全市占比25%,经济总量和增长贡献继续保持全北京市第一。

目前,19号线南延已经纳入北京地铁三期规划,19号线北延有望在南延线完工后动工。

此外,13号线拆分成13A和13B,要优先修建,B线拆分工程已于2022年进场施工,而19号线北延只能排队等着。即便能落地,也得等很多很多年。

正面PK,哪家强?

按照规划条件,栖海澐颂地块的地上建筑规模9.69万平,容积率2.4,控高45米,规划为81平两居、87平两居、93平三居、121平四居、129平四居、148平四居、154平四居,兼顾刚需和改善。社区共887户,主要是洋房和小高层。

栖海澐颂地块HD00-0403-0019规划要求

海淀北部产业园:中关村壹号

近年来,伴随海淀区产业更迭,区域内的楼盘迎来了年轻的购买力,整体市场需求不容小觑。

距离2公里左右就是海淀北部产业园中关村壹号,入驻企业涵盖人工智能、金融科技、商业航天、5G、大数据、游戏等,例如,拉卡拉、光大银行、小马智行、启元世界等。而中关村壹号周边也有快手、用友等大公司。

栖海澐颂把售楼处设在中关村壹号,相当于把自己搬到客户旁边,走过路过反正都不容许错过。

栖海澐颂在中关村壹号的道旗

在营销方面,中海套路更深,富华里、汇智里、中海拾光展厅也设在附近。你没看错,这些项目任你挑选。不论看中哪个,中海都是赢家。

富华里、汇智里、中海拾光展厅

从供给端来看,位于永丰板块的中海汇德里、幸福里润园于2022年3月开盘,销售势头不错。

周边二手房天阅西山2月的挂牌价为9.7万/平,由于户型偏大,总价较高。冠城大通百旺府则是的挂牌价仅为6.59万/平,但户型设计相对落后,居住舒适度略差。

二手房天阅西山

二手房冠城大通百旺府

因此,“永丰三兄弟”的入市刚好可以填补市场。对比来看,两家房企,一个是京城楼市的佼佼者,一个是海淀本地国企,可谓强龙遇上地头蛇,产品力都很出挑。

就营销节奏而言,中海已抢跑,打算先收割一波客户。目前,“永丰三兄弟”的中海富华里富园、汇园均已入市。截至2月10日,两个项目已有网签数据,网签率分别为9.18%、1.87%。

从户型来看,富园的户型主要是80平两居、95平三居、125平三居,汇园的户型为99平三居、116平三居、138平四居。由于中海富华里与栖海澐颂有不少接近的户型面积,贴身肉搏自然少不了。

户型方面,中海以刚需为主,大面积的改善户型并不多,在走量的同时能够很好地控制总价。栖海澐颂的户型跨度相对较大,总价也会随之拔高,后期的销售就取决于购房者认可了。

“永丰三兄弟”的地块情况

栖海澐颂的销售指导价比中海富华里富园要低3000元/平。相同面积的户型中,栖海澐颂更有价格优势。

不得不说,价格是王道。不过,中海富华里富园的容积率比栖海澐颂低,仅为1.5,社区相对低密,居住的舒适度更高。其实,任何选择都有两面性,买房也一样,就看更青睐哪个项目了。

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