多地将公积金贷款与房龄“脱钩”，“高龄老房”或迎新机遇

长期以来，公积金对新房青睐有加，严格限制二手房的贷款期限，额度甚至首付比例，无形中拉长了二手房的销售周期。

近期多地放宽二手房公积金贷款限制，老房子或将迎来新生。

日前，青岛住房公积金管理中心发布公积金新政二手房公积金贷款期限和年限之和放宽至不超过50年，相当于一套二手房公积金贷款最长可展期20年取消二手房房龄与首付比例挂钩的规定，不再按房龄逐级提高首付比例调整后，二手房和新房享受同等待遇，首套房和二套房首付比例分别不低于30%和40%

事实上，今年包括宜昌，洛阳在内的多个城市已经放宽了公积金贷款购买二手房的限制，购房者购买二手房将带来实实在在的好处，二手房市场将获得重生。

用同样的方法贷款，月供压力减半。

按照青岛此前的规定，由于房龄和公积金贷款年限之和不能超过30年，房龄超过10年的，首付比例每满5年提高10%根据这一规定，购买者购买老房子如果选择公积金贷款，月供压力大

新政实施后，月供压力将大大减轻。

以青岛市南区镇江路小学为例，一套1998年建成，目前售价205万元的二手学区房，假设购房人首次购房，且购房人及其配偶均有资格申请公积金贷款缴存，且评估价，成交价和售价一致。

目前青岛首套房商业贷款利率为4.25%，公积金贷款利率为3.25%以等额本息方式贷款的，组合贷款以公积金为主的，商业贷款期限与公积金贷款期限相同

新政前首付比例为60%，购房人公积金贷款年限仅为6年采用组合贷款方式时，月供高达12650.53元纯商贷月供4033.91元，此时利息总额也大幅增长

根据青岛市统计局的数据，2021年青岛市居民人均可支配收入为51223元，以此来计算一个家庭中夫妻的月可支配收入约为8537元新政实施前，采用第一种方式购房，收入无法覆盖月供

新政实施后，如果首付比例固定为60%，购房人的公积金贷款年限将延长至26年采用组合贷款方式，月供4017.29元，比新政前少8633.24元与新政前的纯商业贷款相比，月供和总利息都更低

第四种情况是按照新政降低首付比例的方式，这种方式这里不做比较。

整体来看，新政实施后，青岛居民购买二手房的月供压力和利息支付总额均有所改善，有利于增强居民的置业热情。

二手房的价值可能会重估。

政策松绑二手房，房龄与贷款挂钩背景下二手房市值误读关于。

考虑到二手房折旧，房龄往往与公积金贷款年限，金额，首付比例挂钩和硕首席分析师郭毅告诉蓝鲸地产，这是为了降低金融风险，合理判断房子本身的价值

传统意义上，房子越旧，价值越低一是因为建筑更新换代快，第二，从建筑质量来看，这几年应用了更多的新技术，新房的附加值也更高所以房龄越老，价值损失越大

但单纯将房龄与贷款情况挂钩是不合理的。

郭毅告诉记者，首付比例高，叠加的房子质量比较差，房子越老，市场需求越少相关政策不可避免地影响二手房的估值

中国企业资本联盟副理事长，IPG中国首席经济学家柏文·Xi向蓝鲸地产指出，以前对房屋抵押价值的估值是以房龄为基础的，这是典型的计划经济思维很明显，房子的市场价值是由供求关系决定的，而不是由房龄和折旧年限决定的

因此，在白文熙看来，取消或放宽相关规定，是顺应市场规律，摒弃过去错误观念，促进市场机制进一步完善和平稳运行的必要之举。

郭毅也认为，城市取消相关政策可以更合理的判断二手房的市场价值。

比较房龄和贷款Rdquo脱钩，二手房市场价值可能重估，带动二手房市场活跃。

老房子流通更容易。

放宽公积金贷款首付比例和贷款期限购买二手房后，购房人上二手房门槛降低，从而缩短二手房交易周期。

相关宽松政策无疑降低了房地产交易的门槛和条件，有利于提高房地产资产的流动性，降低交易难度对促进市场回暖，降低购房者入市难度，提升购房者入市积极性相当有利白文熙说

此外，这一针对二手房的宽松政策也有望带动新房市场更加活跃。

郭毅指出之前的政策限制了市场的刚需卖旧买新居住在老房子里的人更换和升级的动力越强，松绑将有助于释放更多的卖旧买新的需求

综合来看，郭毅认为，降低房龄对公积金贷款购买二手房的限制看似相对较小，但对市场的动员作用会更明显。

今年以来，多地取消或放宽了二手房房龄对公积金贷款的限制。

其中，洛阳二手房公积金贷款最低首付比例不再设定在房龄范围内，统一按照20%执行此前根据不同房龄确定首付比例，购买10年以上的二手房首付比例达到40%

宜昌市提高了购买不同房龄二手房的公积金贷款额度房龄不满20年的，可申请贷款额度由不超过总房价的50%调整为不超过70%，房龄20至30年的，贷款额度可由不超过总房价的40%调整为不超过60%

赣州部分商业银行将二手房房龄上限调整为最高35年。

白文熙指出，目前放松相关限制的城市都处于低位，房屋流动性较差相关新规有利于活跃楼市交易，增强市场流动性，从而促进市场回暖和行业复苏

伴随着各地楼市松绑政策的出台，会有更多的二手房市场Rdquo城市跟进，对比房龄与贷款Rdquo脱钩，。