绿城管理：地产断供下的代建机遇丨资色·曝财报①

轻资产模式真的是幸运时代的主题，点出了绿城管理层的发展动力在房地产行业低迷的背景下，绿城管理层以逆势增长的亮眼表现，拉开2022年半年财报季的大幕

财报显示，2022年上半年，绿城管理层实现总收入12.59亿元，同比增长16.4%，实现毛利6.35亿元，同比增长23.7%，归母净利润3.61亿元，同比增长33.4%可以看出，不仅收入保持正增长，绿城管理层的盈利能力也显著增强

截至2022年6月30日，绿城管理合同项目总建筑面积9430万平方米管理层表示，今年施工合同面积将超过1亿平方米，未来两三年将有更多项目进入施工阶段，未来业绩增长是确定的

毛利率创新高

财报显示，2022年上半年，绿城管理层综合毛利率较去年同期上升2.9个百分点至50.4%，创下近5年新高。

这一表现基本符合外界预期根据CICC的报告，上半年，绿城管理层净利润增速高于收入增速，主要是由于成本控制，浙熵并表等因素推动商业代理建设毛利率及其他收入快速增长

我公司管理层在7月28日上午召开的业绩会上表示，收购浙江熵带来了良好的回报财报显示，浙江熵为上半年净利润贡献约6230万元对于未来的收购计划，公司表示不太可能收购基础物业部分，但未来会考虑收购在运营端对主营业务进行赋能的部分，与传统物业管理领域不同

从营收占比来看，根据财报，2022年上半年，商业代建，政府代建和其他业务收入占比分别为60.73%，30.30%和8.94%，其中政府代建增速高达73.51%，连续两年保持高增长，是业绩最大亮点之一。

CICC研报显示，商业代理建设毛利率同比上升4.6个百分点至49.7%，主要原因是公司加强成本控制，优化管理模式，政府代建毛利率较去年全年上升1.3个百分点至42.2%，主要由于省外项目前期团队建设成本下降，项目逐步贡献收入。

对于政府代理业务的快速增长，管理层表示，一方面，公司去年开始拓展政府，今年实现了收入增长，另一方面，行业处于下行周期，政府加大了保障房建设这两个原因促成了政府代建制的逆周期增长

在政府代理建设方面，公司也在业务层面进行了创新，例如，为部队和军队代理，还进入了城市更新和工业园区的业务截至今年上半年，绿城已有6个省份托管，首次进入四川，重庆，安徽

此外，根据财报，绿城经营管理活动的现金流量净额达到3.63亿元，公司无负债，现金流充足对于之前外界担心的应收账款，管理层表示应收账款不受行业影响，出现了延迟付款

至于原因，公司表示主要是政府在监管和投资方面有前瞻性布局，在房地产下行过程中积极进行投资同时，公司主要选择资金实力较强的地方政府进行合作，公司对账期的管理也非常高效，一年占比90%以上

潮汐供给下的新机遇

虽然房地产市场仍然很不景气，但行业的发展遇到了很大的挑战如果能在一定程度上解决行业目前的困境，将意味着新的结构性机会

由于未能按时交房，业主的供应被切断了据德邦证券统计，2021年房地产项目停工率约为6.6%除2020年外，2018年以来每年总停工量在4亿—5亿平方米之间2020年，受疫情影响，停工总量达到6.84亿平方米

这直接导致与住房和土地相关的不良资产快速增长，而纾困项目需要债务重组，品牌更新，供应链重组等服务代建企业可以很好地匹配这些业务需求，为金融机构和资产管理公司提供专业的开发和咨询服务

另一方面，政府代建制在未来将呈现增长趋势绿城管理层预计，未来政府主导的保障性租赁房建设比例将继续提高

该公司财报显示，全国多个城市出台措施，提高保障性住房的编制规模除传统安置房外，公租房，人才公寓，共有产权房等多种新业态的保障房建设需求增加，产业园区，产城融合，市政配套等多元化城市的服务商机快速增加

此外，几轮集中供地的结果显示，国企和地方城市拿地比例有所上升，此外，它们在过去的发展中积累了更多的建设用地存量这类土地所有者需要专业的建设服务商来帮助他们实现高质量的发展目标，实现国有资产的保值增值

基于上述机遇，2022年上半年，绿城管理层新拓展业务保持逆势增长财报显示，新拓代建项目合同总建筑面积达1320万平方米，同比增长约9.9%，其中政府，国企客户，金融机构约占70%，新扩建建设项目工程造价预计40.6亿元，同比增长约26.1%，其中政府，国企客户，金融机构约占60%

据CICC观察，绿城管理层与金融机构的合作始于2021年第四季度上半年与多家政府，国企，金融机构合作对于前期，中期，后期的纾困项目，形成了较为成熟的并购，重组，破产重整项目的业务赋能和商业模式，确保不良项目的未来交付

未来业绩增长是确定的。

管理层表示，今年施工合同面积将超过1亿平方米，这是施工的里程碑事件。

截至2022年6月30日，绿城已在中国28个省市自治区的107个主要城市管理390个建设项目，总建筑面积9430万平方米，同比增长12.3%，在建面积4480万平方米，同比增长2.7%。

从布局来看，绿城管理在主要经济区域继续保持较大比例，包括环渤海经济圈，京津冀城市群，长三角经济圈，珠三角经济圈，成渝城市群等财报显示，公司在上述地区的合同项目预计总可售价值为4400亿元，占总可售价值的75.1%，其中长三角经济圈占31.9%，环渤海经济圈和京津冀城市群占24.4%，珠三角经济圈占16.7%，成渝城市群占2.1%

从存货结构来看，目前收入的44.8%来自在建项目，未来两三年将有更多项目进入建设阶段，未来业绩增长是确定的管理层表示，目前接单不是问题，关键是处理订单的能力现在公司主要布局长三角，环渤海等核心区域，未来将向发展潜力较好的成渝地区倾斜

CICC认为，绿城管理层有望抓住更多市场机遇，在房地产开发的供给侧转型中继续稳健增长预计2021—24年净利润在三年维度实现25%—30%的复合年化增长基于此，该机构维持绿城管理层的跑赢行业评级

花旗还表示，绿城管理层只有20%的收入与房地产销售直接相关，它将继续受益于房地产投资与开发分离的结构转型，以及政府部门和国有企业日益增加的项目管理需求公司利润年复合增长30%的目标可以实现

花旗预计，到2024年，绿城的毛利率将增至48%至51%，净利润率将增至26%至29%该机构将绿城管理层目标价由8.12港元小幅上调至8.2港元，评级为买入